S účinností od 1. července 2020 se opět zruší předkupní právo spoluvlastníků

02.06.2020

Bez nadsázky lze říci, že s právní úpravou předkupního práva zákonodárci bojují podobně jako vláda s určováním hodin pro nákupy seniorů při nedávné koronavirové krizi. Ještě v dobách starého občanského zákoníku bylo zakotveno obecné zákonné předkupní právo pro spoluvlastníky. S příchodem nového občanského zákoníku v roce 2014 bylo předkupní právo zcela zrušeno, aby v roce 2018 mohlo být opět v plném rozsahu vráceno. To však s ohledem na postupnou změnu praxe přineslo mnohé komplikace.

Ve svém článku z 1. července 2019 jsem uváděla, že: "Jednou z nejdůležitějších změn, které by měla [plánovaná] novela [občanského zákoníku] přinést, je upuštění od předkupního práva při převodu parkovacího stání. V čem spočívá současný problém? Garáže jsou obvykle prohlášením vlastníka vymezeny jako jediná jednotka, kdy jednotlivá parkovací stání jsou převáděna jako spoluvlastnický podíl na této jednotce. Znovuzavedením předkupního práva pro spoluvlastníky v roce 2018 tak došlo k paradoxní situaci, kdy vlastník při převodu jednotky (např. bytu) nemohl spolu s tímto bytem převést parkovací stání novému nabyvateli, aniž by získal "souhlas" od všech ostatních spoluvlastníků jednotky - garáží. Tato situace samozřejmě omezuje i developery při prodeji nových bytů, kdy současná zákonná úprava brání obchodnímu záměru nabízet parkovací stání k co nejvíce bytům a takto je zatraktivnit pro zájemce. V praxi jsme se setkali s mnoha více či méně zdařilými pokusy, jak toto ustanovení obejít, od sepětí některých bytů s konkrétním parkovacím stáním až po smluvní vzdání se předkupního práva ve smlouvě o koupi. Komplexní řešení této problematiky v zákoně je tedy více než žádoucí." Celý článek je dostupný ZDE>>>

Původní záměr však během necelého roku dosáhl podstatných změn, a tak namísto vyloučení taxativně vymezených problematických situací (jako výše zmíněných parkovacích stání) se zákonodárce opět rozhodl vydat cestou takřka plošného zrušení předkupního práva. Tentokrát se dvěma výjimkami:

  • V případě, že spoluvlastnictví vzniklo pro případ smrti (typicky děděním) nebo jinou právní skutečností, kterou spoluvlastníci nemohli ovlivnit. V takovém případě budou mít spoluvlastníci po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo k ostatním spoluvlastnickým podílům (s výjimkou převodu na jiného spoluvlastníka nebo vyjmenované příbuzné).
  • V případě bezúplatného převodu (typicky darování); zde neplatí výjimka pro převod příbuzným. V takovém případě mají "spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu". To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

Dle mého názoru je zrušení předkupního práva správným krokem, avšak původní znění novely dle mého názoru lépe reflektovalo aktuální praxi. Rovněž šestiměsíční lhůta se mi jeví jako poněkud krátká, pokud je cílem zákonodárce omezovat pluralitu vlastníků jedné věci. Pokud bude spoluvlastník chtít svůj podíl převést a vyhnout se předkupnímu právu, není nic snazšího než těch pár měsíců počkat. Zcela nesystematickým se jeví rovněž vyloučení blízkých příbuzných z případě druhé výjimky.

Přestože je obecně žádoucí neupravovat konkrétní problémy kazuisticky, tj. je žádoucí psát zákony tak, aby platily co nejobecněji, mám za to, že opětovná změna právní úpravy o 180° přinese v praxi další (jiné) obtíže. Alespoň jeden problém s garážovými stáními však bude s účinností od 1. července 2020 vyřešen.


Obrázek: Pixabay.com